Tout savoir sur la location-gérance

Vous souhaitez développer une activité commerciale ? Avez-vous pensé au contrat de location-gérance ? La location-gérance vous permet d’ouvrir un commerce sans acheter un fonds de commerce. Quelles démarches devez-vous respecter ? On vous explique.

Location-gérance d’un fonds de commerce : qu’est-ce que c’est ?

Dans le cadre de la location-gérance d’un fonds de commerce, aussi appelée gérance-libre, le propriétaire d’un fonds de commerce propose à un locataire, par le biais d’un contrat de location-gérance, l’exploitation de son fonds de commerce. En contrepartie, le locataire-gérant reverse une redevance au bailleur du fonds de commerce.

En général, la location-gérance est provisoire. Le contrat de location-gérance court sur un an et est renouvelable par tacite reconduction. La résiliation en cours de contrat est possible sur accord des deux parties ou de manière unilatérale dans les conditions prévues par le contrat de location-gérance.

À savoir

Un fonds de commerce répond à des critères juridiques précis. Le fonds de commerce comprend plusieurs éléments de nature différente :   

• les éléments incorporels : il peut s’agir de l’enseigne, du nom commercial, de la clientèle ou encore les créations intellectuelles (brevets) ou les licences d’exploitation, les contrats de travail attachés au fonds,   
• les éléments corporels : les machines, les outils, le stock de marchandise.

Il ne faut pas confondre un fonds de commerce avec l’immeuble qui l’héberge. En effet, les immeubles affectés à l’exploitation d’un fonds de commerce et dont le commerçant peut en être le propriétaire , ne font pas partie du fonds de commerce.

Location-gérance d’un fonds de commerce : quels avantages ?

Le lancement d’une activité commerciale avec l’achat d’un fonds de commerce nécessite des investissements financiers  importants. La location-gérance vous permet d’être indépendant et d’apprécier la viabilité de votre projet entrepreneurial ou de l’entreprise que vous souhaitez acquérir.

Du côté du bailleur, mettre son fonds de commerce en location lui permet d’y maintenir une activité sans avoir à en assurer l’exploitation, tout en continuant à percevoir une rémunération par le biais de la redevance versée par le locataire.

Location-gérance d’un fonds de commerce : quels inconvénients ?

La location-gérance comporte aussi des désavantages et peut même s’avérer risquée pour les deux parties (bailleur et locataire).

En tant que locataire, vous engagez votre responsabilité sur les dettes contractées durant l’exploitation du fonds. De même, en tant qu’exploitant non propriétaire, vous ne pouvez pas profiter des plus-values latentes réalisées sur le fonds de commerce grâce à votre travail.

Si votre objectif est d’acquérir le fonds de commerce à la fin du contrat de location-gérance, la revalorisation du fonds n’est pas non plus dans votre intérêt.

En tant que bailleur, le risque principal réside dans la dépréciation de la valeur de votre fonds de commerce imputable à la mauvaise gestion du locataire.

Location-gérance d’un fonds de commerce : quelles conditions respecter ?

En tant que locataire

En tant que locataire d’un fonds de commerce, vous devez nécessairement disposer de la qualité de commerçant et être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) et au registre national des entreprises (RNE ).

Vous devez respecter la destination du fonds. Son activité commerciale est donc étroitement liée à celle exercée précédemment par le propriétaire du fonds de commerce. Un changement d’activité reste possible qu’avec l’accord du bailleur.

En exploitant le fonds, vous devez respecter la réglementation de la profession, vous conformer au bail commercial, ne pas détourner la clientèle vers un autre fonds de commerce.

Enfin, vous avez l’obligation d’entretenir le fonds en état d’être exploité. Vous avez l’obligation de :   

• entretenir les locaux,   
• remplacer le matériel hors d’usage,   
• renouveler les brevets.

D’une manière plus générale, vous devez exploiter le fonds de manière à ce qu’il ne perde pas de valeur.   

En tant que bailleur  

Si vous êtes propriétaire d’un fonds de commerce mais n’êtes pas propriétaire des murs, vous devez obtenir l’autorisation du propriétaire des murs avant de proposer votre fonds en location.

En tant que bailleur, vous avez plusieurs obligations à respecter en mettant votre fonds de commerce sous location-gérance :   

• délivrer tous les éléments nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce,  
• garantir l’exploitation paisible du fonds comme la garantie des vices cachées et la garantie d’éviction.   
• vous devez aussi vous assurer que le fonds respecte les règles d’hygiène et de sécurité

Location-gérance d’un fonds de commerce : quelles démarches effectuer ?

Rédiger le contrat de location-gérance

La location d’un fonds de commerce doit nécessairement donner lieu à la rédaction d’un contrat de location-gérance. L’accompagnement d’un professionnel, avocat ou notaire, peut être utile à cette étape.

Le contrat de location-gérance doit préciser :   

• la durée de la location, qu’elle soit déterminée ou indéterminée,
• le montant de la redevance due par le locataire, qui peut prendre la forme d’une somme fixe ou d’un pourcentage sur les bénéfices et/ou le chiffre d’affaires. Son montant peut être révisable. La redevance est versée mensuellement ou trimestriellement et est soumise à la TVA au taux de 20 %.

À savoir

Les redevances versées sont des charges déductibles de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu.

D’autres clauses non-obligatoires peuvent figurer dans le contrat de location-gérance :   

• clause de non-concurrence,   
• clause interdisant la cession ou la sous-location de la location-gérance,   
• clause de libre consultation de la comptabilité du fonds par le bailleur,
• clause de reprise des marchandises lorsque le contrat prend fin.

Une fois le contrat de location-gérance signé par le locataire et le bailleur, les deux parties sont tenues de rendre public le contrat sous 15 jours en publiant une annonce légale dans un journal habilité.

Fin du contrat

Lorsque le contrat de location-gérance arrive à son terme sans renouvellement, le bailleur récupère son droit d’exploiter le fonds de commerce. Les éventuels contrats de travail se poursuivent.

Pour le locataire, à la fin du contrat, il ne bénéficie d’aucune indemnité.

Le contrat de location gérance peut prendre fin avant le terme dans certaines situations :  

• une des parties décide de mettre fin au contrat de manière unilatérale. Il faut respecter un préavis d’un délai de trois mois,   
• le locataire ne respecte pas au moins une de ses obligations contractuelles.

La fin du contrat de location-gérance doit également faire l’objet d’une publicité dans un support d’annonces légales.